Ley de Vivienda

Este martes, el Consejo de Ministros vota la nueva Ley de Vivienda que tantas desavenencias ha causado entre los dos socios de Gobierno. Las medidas estrella pasan por abrir la posibilidad a reducir por ley el alquiler a los grandes propietarios (sólo en las llamadas zonas tensionadas) y fomentar la creación de vivienda social. Una vez aprobado por el Consejo, el texto será remitido al Congreso para su tramitación parlamentaria.

Pero, ¿cuáles son los detalles que recoge? ¿Qué es una zona tensionada? ¿Qué porcentaje nuevas promociones se dedicará a alquiler social? ¿Qué ventajas fiscales o subidas de impuestos pueden tener los propietarios? Desgranamos la letra pequeña del borrador completo al que ha tenido acceso NIUS.

Zonas tensionadas

Una zona de mercado tensionado es aquella en la que los precios se han disparado en los últimos años y en las que se podrán aplicar medidas para equilibrar oferta y demanda. Éstas son sus características:

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  • Serán las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos los que soliciten su declaración. No están en la obligación de hacerlo.
  • La vigencia de zona tensionada será de tres años; luego podrá prorrogarse de forma anual. La Administración solicitante debe elaborar un plan con medidas específicas para este tiempo.
  • El coste de la hipoteca o el alquiler (más gastos de suministros) debe superar el 30% de los ingresos medios de los hogares de la zona.
  • El precio de compra o alquiler tiene que haber aumentado en los últimos cinco años. Al menos, cinco puntos porcentuales más que la subida del Índice de Precios de Consumo (IPC) en esa autonomía.
    • Por ejemplo, en Madrid el IPC ha aumentado un 7,7% desde 2016. Para solicitar una zona tensionada los precios tendrían que haber crecido por lo menos un 12,7%.

Las principales medidas de la Ley de Vivienda, que desarrollamos a continuación, solo se aplicarán en estas zonas tensionadas.

Regulación del alquiler

Se fija un mecanismo “excepcional y temporal” para intervenir el mercado, la regulación de los alquileres. Así:

  • El arrendatario podrá acogerse a una prórroga de las condiciones, tras la última extensión de su contrato. Después de cinco años de inquilino; siete, si el arrendador es una persona jurídica. Para nuevos inquilinos se fijará como techo la renta del contrato previo.
    • Esta prórroga será anual y podrá solicitarse por un plazo máximo de tres años.
  • Solo se podrá aumentar el alquiler -un máximo de un 10% sobre el último contrato de los anteriores cinco años- bajo los siguientes supuestos:
    • Si, en los dos años antes del vencimiento del contrato o la firma del nuevo, el propietario rehabilitó el piso, realizó obras que suponen un ahorro energético del 30% o llevó a cabo mejoras de accesibilidad.
    • Cuando el arrendamiento sea para un periodo de 10 años o más.

Bonificaciones a arrendadores por rebajar el alquiler

Los caseros tienen 18 meses desde la entrada en vigor de la ley para empezar a aplicar estas medidas. Dentro de éstos hay grandes y pequeños propietarios.

  • El ‘gran tenedor’ es una persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles (o una superficie construida superior a 1.500 metros cuadrados) urbanos de uso residencial. 
    • En sus contratos, la renta pactada no podrá exceder los máximos del índice de precios de referencia, que elaborará la Administración competente.

El ‘pequeño tenedor’, no estará obligado a rebajar el alquiler, pero podrá acogerse a ventajas fiscales si lo hace. Estos inmuebles privados serán los calificados por la ley como ‘vivienda asequible incentivada’.

  • Estas bonificaciones se aplicarán sobre el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
    • Serán del 90% de bonificación para los caseros que rebajen el alquiler al menos un 5% respecto al contrato anterior.
    • Si no se cumple el requisito previo, la bonificación será del 70% si el propietario alquila por primera vez una vivienda en zona tensionada a una persona entre 18 y 35 años. También si la casa se destina a alquiler social en un precio inferior a los programas públicos.
    • Se pauta una rebaja del 60% de los ingresos inmobiliarios para los casos que incumplan los puntos anteriores pero hayan acometido obras de rehabilitación y un 50% para el resto de casos.

Reserva de vivienda social

  • Se reservará un mínimo del 30% de las nuevas edificaciones en suelo rural que pasa a ser urbanizable.
  • El porcentaje baja al 10% en suelos ya urbanizados en los que se construye un nuevo edificio. Además debe ir acompañado de una reforma o renovación urbanística por parte del Ayuntamiento.
  • La legislación podrá también fijar excepcionalmente una reserva inferior o eximirla para determinados municipios o actuaciones.
  • Las novedades son que:
    • El 50% de esta reserva se debe destinar a alquiler social – es decir, un 15% en rural y un 5% en urbano-.
    • “Las administraciones competentes en materia de urbanismo arbitrarán los mecanismos de compensación pertinentes” en suelos urbanizados sin reforma o renovación.

Subida del IBI a viviendas vacías

Con la nueva ley los Ayuntamientos podrán subir el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) a las viviendas vacías.

  • El incremento mínimo será del 50% cuando, de forma continuada y sin causa justificada, la vivienda lleve más de dos años vacía y pertenezca a un propietario que tiene cuatro o más inmuebles de uso residencial. Será del 100% si lleva tres años desocupada. 
  • Se podrá incrementar adicional un 50% si el propietario tiene dos o más inmuebles vacíos en el mismo término municipal.
    • Es decir, una persona con cuatro pisos, dos de ellos en el mismo pueblo, que lleven vacíos más de tres años, tendría un aumento del 150% en el IBI.
  • Se considerarán causas justificadas:
    • El traslado temporal por razones laborales, de formación, dependencia, salud o emergencia social.
    • Las viviendas de segunda residencia (máximo de 4 años de desocupación continuada).
    • Los inmuebles sujetos a actuaciones de obra o rehabilitación.
    • Los pisos en proceso de litigio o causa pendiente de resolución judicial o administrativa que impida su uso.
    • Las casas que estén anunciadas en venta (máximo un año en esta situación) o en alquiler (seis meses).